Certificados Energéticos del Edificio.

Desde FincasJerez estamos trabajando para conseguir descuentos del 50% para los propietarios de las viviendas de nuestra provincia, que necesiten tener un Certificado de Eficiencia Energética, bien para vender o alquilar su vivienda. FincasJerez recomienda el Certificado Energético del edificio completo. Hacerlo así  será más económico para cada propietario al hacerlo de todo el edificio, que realizarlo vivienda por vivienda. Para ello es necesario que el Administrador sea diligente y consiga el mejor precio para la propiedad.

El Presidente de la Comunidad, ¿puede ser analfabeto?

Ocupar la presidencia de la Comunidad de Propietarios es obligatorio.  Para evitar la presidencia solo caben dos caminos;, tal y como dice el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Primero explicarle los motivos a los copropietarios de nuestra Comunidad en Junta General, y que estos los acepten y salten el turno, o si estos no las aceptan y consideramos que no podemos ser presidentes el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello, lo que se llama procedimiento de equidad, y que sera resuelto por el Juez en 20 días. 
Es por lo que es posible que el presidente sea analfabeto si así lo nombra la Junta de Propietarios. Aun así no es conveniente que la Presidencia de la Comunidad la ocupe una persona que no sepa leer ni escribir. De hecho se entiende como una obligación del Presidente la de velar por el cumplimiento de los deberes de los titulares de la secretaría y administración, dar su Vº Bº a los documentos y al acta. Por lo que en la practica un analfabeto no debe ser presidente de una Comunidad de Propietarios.  De hecho uno de los pocos motivos por los que los jueces aceptan que un propietario no ocupe la Presidencia es que demuestre que no sabe leer ni escribir. 

Las deudas con la Comunidad de Propietarios, ¿cuando prescriben?

El tema de la Prescripción y la caducidad de las acciones, ha sido siempre amplio objeto de estudio. Hay que entender que cuando hablamos generalmente de prescripción nos referimos a la prescripción extintiva, que es la extinción de un derecho por el transcurso no interrumpido del tiempo unido a su no ejercicio.
 En este caso en particular seria el derecho a cobrar la comunidad las cuotas de mantenimiento. La pregunta es,¿ cuanto tiempo es necesario que pase para que se extinga el derecho a cobrar las cuotas de mantenimiento?
 Pues bien el Codigo Civil en su Art. 1.964 dice: La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince y en su art. 1.966.3 Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Nuestra opinión profesional es que las deudas con la Comunidad, teniendo en cuenta que no son personalisimas sino que son transmisibles con el inmueble, prescriben a los 5 años. Ahora bien, solo prescriben las deudas con la comunidad no reclamadas en 5 o 15 años. (según el plazo que cada uno estime). Puesto que solo prescriben las deudas cuando no se ejercita ningún derecho por parte del acreedor para su recobro. De forma que el propio C.C. en su art. 1.973, en las  causas de interrupción de la prescripción recoge:La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.  La interrupción produce el efecto de que el tiempo de la prescripción ha de comenzar a contarse nuevamente desde el principio. Es como si el plazo no interrumpido no hubiera existido y debiese comenzar otra vez la prescripción desde el principio. Por lo que si una Comunidad reclama año, tras años  a sus morosos las cantidades debidas, de forma que pueda demostrar claramente la existencia de la deuda y del derecho que tiene a cobrarla y su voluntad de cobrarla  jamas prescribirán las deudas. Para esto solo se necesita un Administrador Diligente.

¿Necesita el Presidente de la Comunidad autorización de la Junta para ir a Juicio?

Hemos recibido la siguiente pregunta en el despacho: Si un propietario presenta litigio ante juzgado contra la Comunidad de Propietarios, ¿es exigible que el presidente de la comunidad necesite facultad de la Junta poderes específicos para este caso?

Pues bien la Ley de Propiedad Horizontal dice en su articulo 13.3 "3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten." por lo que no seria necesaria la autorización de una Junta General de Propietarios para autorizar al Presidente para representar a la Comunidad en caso de ser esta denunciada, puesto que la representación legal de la Comunidad, en juicio y fuera de el, cae en su persona. 
Ahora bien no es menos importante, y obligatorio cumplir el art.14.e de la L.P.H. donde dice que: Corresponde a la Junta de propietarios: Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Por lo que, aunque el presidente no necesita la autorización de la Junta General de Propietarios para representar a la Comunidad en Juicio, si es este un asunto de interes general para la Comunidad, y es esta la que debe decidir cual sera la actuación del presidente en el Juicio; mandando al Presidente, avenirse en el acto de conciliación, o no, o no presentarse; o bien cual debe ser el sentido de su testimonio en el juzgado, toda vez que no declara en su propio nombre sino en representación de la Comunidad.

Vender una casa, ¿con un intermediario, o solo?

La vivienda, los pisos, los bienes inmobiliarios, suelen ser los principales activos de las familias españolas. De ahí la importancia no solo legal sino también económica de las operaciones de compraventa de inmuebles que  una familia realiza. Habitualmente la decisión de adquirir una vivienda compromete la economía familiar  durante un periodo medio de 27 años, y en algunos casos 30, 40, o hasta 50 años.
 En vista de la importancia de esta decisión  es necesario plantearse la necesidad de que en dicho proceso nos acompañe o tutele un profesional inmobiliario que nos garantice una venta al mejor precio, en el menor tiempo, y con la mayor comodidad posible por nuestra parte.
La elección de un buen profesional, nos permite vender nuestra casa en menor tiempo, lo que implica que un mercado con precios a la baja, como es el actual, ganemos más por nuestra vivienda. El Doctor Ian Norris profesor de la universidad de Stanford sostiene que una propiedad se vende un 40% más rápido más rápido si se contrata el servicio de un buen Agente Inmobiliario.
Por eso si quiere asegurarse que la venta de su propiedad sea un proceso rápido, cómodo y rentable, confié en un Agente Inmobiliario de éxito. Elija el profesional que mejor conozca el mercado de su zona, y el que más casas venda.
Desde FincasJerez le recomendamos que si esta pensando hacerlo en Madrid se dirija a Remax Energy, y si es en Segovia o Avila lo haga con Remax Acueducto.

¿Como despedir al administrador?

Cada vez son más las Comunidades que cambian de Administrador, o bien prescinden de sus servicios. El peor motivo para hacerlo es el de ahorrar, pues un administrador diligente, hace un buen trabajo, que ahorra dinero a la Comunidad. Si un Administrador es mas caro que lo que ahorra, lo mejor que se puede hacer es cambiarlo por otro mas eficiente. Pero sea cual sean los motivos, ¿como se despide a un Administrador?.

La respuesta es clara, de la misma forma que se le nombro.  Solo se necesita que el Presidente de la Comunidad convoque una Junta General Extraordinaria de Propietarios, en la que en el orden del Día se especifique un punto para la remoción del Administrador. Para que el acuerdo prospere solo se necesita la mayoría simple de los asistentes a la Junta General de Propietarios. O lo que es lo mismo que voten a favor de despedir al Administrador la mitad más uno de los asistentes. Como este no es un asunto, contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad; ni gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios ni supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación de soportarlo ni lo adoptareis con abuso de derecho; no cabe la posibilidad de que ningún vecino ausente a la Junta impugne el acuerdo. 
Notese que la Ley de Propiedad Horizontal, dice que "los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo disposición en contra de los estatutos o acuerdo de la Junta de Propietarios". Por lo que en excepto que los Estatutos de tu Comunidad, indiquen lo contrario, podéis prescindir del Administrador Externo, en cuanto una Junta de Propietarios, así lo decida. El cargo de Secretario, el de Administrador, o el de Secretario-Administrador, son cargos de confianza, por lo que en cuanto se pierde esta, se puede remover a la persona que los ocupaba de la misma manera que se le nombro. 
Por ultimo debéis tener en cuenta que el actual Administrador puede tener un contrato con vuestra comunidad, que si rompéis antes de tiempo, puede que os pida una indemnización. 

El Registro de la Propiedad. Garante de la Seguridad Jurídica.

En ocasiones, las Comunidades de Propietarios, se encuentran con documentos privados que recogen acuerdos entre particulares y que afectan a la Comunidad. Es el caso de las compraventas de viviendas. A veces, nos encontramos con compraventas realizadas ante Notario pero no registradas en el Registro de la Propiedad. En ellas se puede estipular por ejemplo que el vendedor se hará cargo de la deuda que existe con la Comunidad de Propietarios vinculada al bien vendido. Pues bien, en puridad el acuerdo entre ambas personas, vendedor y comprador, no es vinculante para la Comunidad de Propietarios. Es frecuente, que la ciudadanía, crea que el solemnizar un acuerdo ante notario es suficiente para la plena validez ante terceros de un acuerdo. Pero la garantía de que un acuerdo es valido no la da la Notaria, sino el Registro. Como se recoge en la pagina web de Registradores de España, "al frente de cada Registro hay un Registrador, que es a la vez funcionario público y profesional del Derecho, y que tiene la misión de controlar la legalidad de los documentos autorizados por los Notarios, expedidos por los Jueces y las autoridades administrativas o suscritos por los particulares.

Sólo si el documento es plenamente válido puede inscribirse, y quedar con ello garantizado el derecho adquirido."

Por eso no lo dude, si firma cualquier acuerdo que afecte a su vivienda, compra venta, o alquiler, registrelo en el Registro de la Propiedad que le corresponda. 

Monitorios: ¿Pagar o no pagar?. La Ley de Tasas.

Una de las preguntas que más nos hacen los propietarios de las comunidades es ¿con la nueva Ley de Tasas, la Comunidad debe pagar para interpones un Monitorio?.

Pues lo explicaremos sencillamente: si y no. 

Las Comunidades de Propietarios siempre deberán pagar tasa al interponer un monitorio, puesto que están obligadas, como sujeto pasivo de la Tasa, según la nueva norma legal. Esta tasa sera de 100 euros. Solo existe una excepción. Las Comunidades de Propietarios no pagaran Tasa al presentar un Monitorio, si la cuantía a reclamar no excede de los 2.000€. De hay la importancia de tener un Administrador diligente, que trabaje por y para la Comunidad. En FincasJerez lo tenemos claro hay que decir: