Los Propietarios y la Ley IV. La Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal, fue dada el 21 de Julio de 1.960. Es este amplio periodo de vigencia, junto con los cambios sociales que la sociedad ha experimentado, en las cuatro décadas posteriores a su promulgación, lo que hizo necesario que sufriera una amplia reforma por la Ley 8/1.999 del 6 de Abril, así como que se le realizasen enmiendas en los años 2.000 y 2.003, para adaptarla a los nuevos planteamientos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la Ley de Igualdad de Oportunidades, No Discriminación y Accesibilidad Universal de las Personas con Discapacidad. Fuera aparte de estos cambios, es una Ley que ha demostrado una gran utilidad, flexibilidad, dinamismo y eficacia. Una de las normas jurídicas con mayor transcendencia en nuestro país, que en tan solo veinticuatro artículos regula la forma de propiedad, que hemos dado en llamar Propiedad Horizontal.La ley se Divide en una Exposición de Motivos, tres Capítulos, una Disposición Adicional, Dos Disposiciones Transitorias, y una Disposición Final.

La breve Exposición de Motivos, de la Ley 8/1.999, explica que la intención del Legislador ha sido, principalmente, regular la relación entre copropietarios, el fomento de la construcción y el urbanismo. Entendiendo que la Ley de 1.960 no se adaptaba a las necesidades más modernas de la Sociedad, esta Ley flexibiliza el régimen de toma de decisiones, dota a las C.P. de las herramientas necesarias para la lucha contra la morosidad y regula los aspectos formales de la vida comunitaria.

El Capitulo I, de Disposiciones Generales, esta compuesto por dos artículos, que determinan el objeto de la Ley, y su ámbito de aplicación.

El Capitulo II, con veintiún artículos, conforma baje el titulo "Del Régimen de la Propiedad Horizontal por Pisos o Locales" el cuerpo principal de la Ley, donde se regulan, las obligaciones de los propietarios, , sus derechos, y los deberes y derechos de la Comunidad de Propietarios, así como los órganos de gobierno de la Comunidad y sus atribuciones, la forma de las Juntas de Propietarios, los libros de la Comunidad, el modo de cobro de los morosos, las deudas de la Comunidad y la extinción de la Propiedad Horizontal.

Por ultimo el Capitulo III, "Del Régimen de los Complejos Inmobiliarios Privados", regula la copropiedad en complejos inmobiliarios destinados a vivienda y locales, con elementos pertenecientes a todos los edificios. Posibilitando en este capitulo, diferentes formas de Constitución, de la Comunidad, de la manera más conveniente para los propietarios.

La ley termina, con una Disposición Adicional, que regula el fondo de Reserva Obligatorio de la Comunidad, dos Disposiciones Transitorias, sobre la adecuación de los Estatutos a esta nueva norma, y la regulación del derecho de tanteo y retracto en las Comunidades de Propietarios donde existiese. y por ultimo una Disposición Final, derogando todas las disposiciones contrarias a esta norma.

Como vemos, es una Ley completa que abarco todos los aspectos formales, pero también parte de la Convivencia ente copropietarios. Una Ley muy útil, que sirve para regular todo aspecto de la vida comunitaria. Por eso desde FincasJerez, procederemos a contestar a las preguntas que nos vayan haciendo, en las siguientes entradas, citando esta norma. La primera de ellas, ¿Quien puede ("y debe") asistir a una Junta de Propietarios?.

¿Quien quiere ser Presidente? (o Presidenta). Obligaciones y funciones de la Presidencia de la Comunidad de Propietarios.

La presidencia en una comunidad de propietarios acostumbra a ser un cargo, del que la mayoria huye como si se tratase de una terrible enfermedad contagiosa, y que otros persiguen con tenacidad como si fuera un sillón de Alcaldia, Presidencia de Andalucia o algun Ministerio. A pesar de esto, muchos propietarios y propietarias, cuando se les acerca el turno rotatorio que les obliga a ejercer la Presidencia de la Junta durante un periodo determinado, tratan de idear las excusas que puedan librarles de una carga que consideran un mal inevitable. Por eso cabe preguntarse, ¿es realmente tan terrible ocupar la Presidencia de la Comunidad de Propietarios?. La respuesta a esta pregunta variara segun la Comunidad, a la que hagamos referencia, pero el factor decisivo es que la Comunidad de Propietarios tenga o no, un buen Gestor Inmobiliario, que haga las veces de Secretario y Administrador del Inmueble. Partiendo de este supuesto preguntemonos, ¿cuales son las tareas del Presidente?. Para su respuesta debemos dirigirnos una vez más a la Ley de Propiedad Horizontal, que es su articulo 13.3 dice:

3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Como vemos la Ley aunque clara, no explica que implica representar a la Comunidad; por eso vamos a enumerar cuales son las funciones más habituales del Presidente, o Presidenta de la Comunidad. Lo más habitual es que quien ocupa la Presidencia tenga la obligación de representar a la comunidad de propietarios en aquellos casos en que sea preciso, es decir, ante empresas proveedoras (electricidad, agua, limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.) y ante instancias de la Administración Pública, como pueden ser el ayuntamiento o la comunidad autónoma en determinados casos. Es decir, como presidente o presidenta, debera encargarse de múltiples cosas como avisar al fontanero si hay un escape de gas, firmar un contrato de seguro, representar a la comunidad durante un juicio por falta de pago de un vecino, etc. Así mismo, debe presidir las Juntas de Propietarios, convocarlas y firmar las actas de las reuniones. Y aunque la Ley no obliga, lo cierto es que la mayoria de las veces quien sea la Presidenta o el Presidente tendra que dedicar tiempo a escuchar a sus vecinos, a transmitir peticiones, quejas, etc. Es por esto que la gran mayoria de los Propietarios y Propietarias, respiran con alivio cuando abandonan una presidencia, y la reciben con resignacion cuando les toca. Por eso, si es elegido o elegida para ocupar la Presidencia, armese de valor y paciencia, hable con nosotros que estamos para auxiliarle y hacerle la tarea más sencilla, y puesto que el nombramiento es obligatorio, !!que tenga un buen mandato, Sr. o Sra Presidente/a!!

Los Propietarios y la Ley III. El art. 396 del Código Civil.

En 1.935 se redacto el artículo 396 del Código Civil, para dar respuesta a la necesidad de que existiera una marco legal para los pocos españoles que en aquel entonces tenían una propiedad en condominio con otras personas.
No pudo suponer el legislador, que la manera más habitual que los españoles adquirirían una vivienda en las ciudades en las siguientes décadas, seria la mediante la compra de pisos en un mismo edificio.
Esta circunstancia, hizo necesario que se ampliara y modificara el art. 396 del Código Civil, de manera que se diese respuesta legal a las necesidades de la ciudadanía en materia de vivienda.
El que el Código Civil fuese ampliado y reformado por la Ley de Propiedad Horizontal, no hace que pierda su valor como germen de la regulación en materia de Propiedad Horizontal, pues en él se responden de manera genérica inquietudes que muchos propietarios tienen. Con una lectura del art. 396 del Código Civil, podremos responder preguntas tales como, ¿De que partes del edificio puedo ser propietario de manera exclusiva?,¿Puedo cambiar los toldos?.¿Cerrar la terraza? O ¿se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. Para dar respuesta a estas preguntas transcribimos literalmente el art. 396 del Código Civil.
Artículo 396
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
[Este artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Disposición adicional única (BOE núm. 84, de 08-04-1999).]

Como vemos el Código Civil regla algunos asuntos de interés pues limita la posesión en exclusiva a aquellas partes del edificio que tengan un acceso individualizado desde la calle o desde un elemento del edificio. Ademas para aclararlo aun más, especifica cuales son las partes comunes por necesidad, incluyendo aquí todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.
Notese que entre los elementos comunes, que no pueden ser de propiedad exclusiva, se incluyen “as fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.” Es por este motivo que un propietario no puede cambiar ni colocar un modelo de toldo, o practicar el cerramiento de una terraza que no hayan sido aprobados por la Comunidad de Propietarios.Pero aun nos queda otra duda que resolver ¿Se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. La respuesta la da el propio Código civil cuando dice: “ incluso aquéllos que fueren de uso privativo”, reconociendo así que pueden existir patios cuya propiedad es común pero el uso es exclusivo para uno o varios comuneros.
Como vemos, el art 396 del Código Civil, es realmente ilustrativo de lo útil que la legislación en materia de Comunidades de Propietarios, a la hora de, no solo conocer nuestros deberes y derechos, sino también para evitar problemas de convivencia entre propietarios y vecinos. Es por esta razón, que se hace necesario que los propietarios conozcan la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual, en el siguiente post, desde FincasJerez, procederemos a una aproximación genérica a la Ley. Les animamos a que participen en su lectura haciendo comentarios.