La morosidad en las Comunidades de Propietarios de Jerez es de un 3%

El Diario de Jerez encabeza su edición de hoy con una noticia que habla muy bien de los jerezan@s, la morosidad es de un 3%, y en la mayoría de los casos, no son moroso profesionales, sino familias verdaderamente necesitadas.

Teniendo en cuenta que en la ciudad hay 35.000 personas desempleadas, que solo haya un 3% de morosidad en las comunidades, aun siendo este un mal dato, es para felicitar a la ciudadanía de Jerez, que demuestra que se toma muy en serio sus obligaciones para con sus convecinos.

Aun así hay que recordar que se pueden tomar medidas para que las deudas con la Comunidad no prescriban y de esta forma si la familia que no puede pagar, en el futuro, que esperemos sea próximo, mejorase su situación económica,  se haga cargo de su deuda con la Comunidad.

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¿Cuanto vale nuestra casa?

Esta es una de las preguntas más habituales que nos realiza nuestra clientela. El interés por saber el valor de nuestra propiedad, la compraventa de una vivienda, una herencia o conseguir un préstamo hipotecario, son algunas de las causas que motiva el esfuerzo por saber cual es el valor de nuestro inmueble. Y como desde aquí no podemos dar una respuesta individualizada a cada caso, pero si orientar sobre el precio medio de la vivienda en nuestra ciudad, hemos dotado a este blog de una nueva herramienta, que nos valdrá para conocer la evolución de los precios mes a mes, comparándolo con los datos de los meses y años anteriores, y con otras zonas de nuestra provincia, Andalucía o España. El Precio Medio es un dato estadístico, que surge de comparar los precios de 120 viviendas de nuestra ciudad repartidas por todo su termino municipal y dividirlo por el numero de viviendas de la muestra. Por lo que sera un dato orientativo aunque no definitivo del precio de nuestra vivienda. Hoy el precio medio de la vivienda en Jerez de la Frontera es de 1.671€ por metro cuadrado. Para conocer el precio medio en cualquier momento solo debéis dirigiros a la parte baja de este blog, donde se muestra en un gráfico. Esperamos que os sea útil esta nueva herramienta.

El embargo.

"El día 24 de marzo iremos a desalojarles de la casa. Si no se van, llamaremos a las fuerzas de orden público. Si dejan los muebles entenderemos que los han abandonado".

Así es como una entidad bancaria ha comunicado el desalojo por embargo de la que fue la vivienda de una familia. Hasta aquí, lamentablemente, normal. Lo que es ya inmoral, e ilegal, es lo que ha hecho la empleada de la sucursal al amenazarles con llamar a los servicios de asistencia social para informarles de que se quedan sin casa para que les quiten los niños. Cuando se leen noticias como estas, no podemos dejar de pensar en el art. 3 del Código Civil donde dice: 1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.

Y esta es la dimensión moral de la Ley. Proteger al débil. Borgues dijo una vez "que los banqueros son los señores feudales de la Democracia", y con actuaciones así, no podemos más que darle la razón. Es por eso que sentencias justas y valientes como las de los tribunales de Navarra, nos infundan esperanza y confianza en el sistema. Porque la ciudadanía no puede temblar ante los bancos. Porque la Ley debe protegernos. Porque en la Ley hay una dimensión moral, tal y como ha recogido los Magistrados Jueces de la Audiencia Provincial de Navarra, D. Jose Francisco Cobo Saenz; D. Francisco Jose Goyena Salgado y D. Eduardo Valpuesta Gastamiza, en su Auto nº 111/2010, cuando dice en un caso de embargo y desalojo: "que aunque legal es moralmente rechazable que se alegue para intentar continuar con la ejecucion de la finca la perdida del valor de esta, (...) cuando dicha perdida de valor es directamente achacable a la crisis económica mundial, fruto de la mala praxis del sistema financiero." Desde FincasJerez, como asesores financieros y Gestores Inmobiliarios no podemos más que aplaudir un auto tan claro y justo. Un auto que deberia hacer temblar con la Ley en la mano, a los abusadores como la empleada de la entidad del principio. Para saber mas en http://www.cotizalia.com/archivos/cz/2011012651autoapnavarra17-12-2010ejecucic3b3nhipotecaria.pdf

Jerez y la Vivienda de Protección Oficial. (VPO)

Uno de los días mas felices y a la par importante de la vida de las familias, es cuando eligen la vivienda en la que vivirán. El ochenta por ciento de las familias en España, según datos del Ministerio de la Vivienda, eligen comprar su vivienda. De estas el cuarenta por ciento, optara a vivir en una vivienda con algún tipo de protección. En nuestra ciudad, Jerez de la Frontera, infiriendo los datos anteriores,unas sesenta y cuatro mil personas viven en una vivienda de protección oficial. Numero que crecerá, en los próximos años, gracias al ambicioso Plan Local de Vivienda 2.008-2.018, que el gobierno municipal aprobó,y que tiene como objetivo crear un total de 20.497 viviendas de Protección Oficial,de las que 1.866, serán en el ámbito rural. Con este numero de viviendas el cuarenta y un por ciento del parque de vivienda sera de Protección Oficial. Es por eso, que debido al alto numero de la ciudadanía que desde ahora,y hasta el 2.018, se beneficiaran de una Vivienda Protegida en nuestra ciudad, procedemos desde FincasJerez, a resumir los siete requisitos de acceso que debe cumplir quien solicita una Vivienda de Protección Oficial Municipal.
Primero, cumplir con la normativa estatal y autonómica para ser comprador de una vivienda en la promoción correspondiente.
Segundo, ser mayor de edad,o menor emancipado y tener la capacidad de contratar.
Tercero, que ningún miembro de la unidad familiar sea titular de pleno dominio o tenga un derecho real de uso o disfrute de una vivienda.
Cuarto, no haber obtenido, ningún miembro de la unidad familiar, en los diez años anteriores,ayudas financieras ni préstamo convenido para adquisición de viviendas al amparo de planes estatales o autonómicos de vivienda. (Con las excepciones que se recogen en el Plan Local de Vivienda que se puede consultar en http://www.emuvijesa.com
Quinto, ser residente en Jerez de la Frontera, o comprometerse a serlo en el plazo legalmente establecido.
Sexto, acreditar documentalmente la unidad familiar unos ingresos que no podrán exceder al número de veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) que establezca la normativa autonómica y estatal aplicable para cada tipo de actuación y que deben ser superiores a una vez el mencionado Indicador. Asimismo se debe acreditar, que la unidad familiar destinará como máximo al pago de la vivienda un tercio de sus ingresos.
Séptimo, estar debidamente inscrita la unidad familiar, en el Registro Municipal Publico de Demandantes de Jerez de la Frontera.
Desde FincasJerez queremos hacernos eco del excelente Plan de Vivienda, que impulsado en esta legislatura por el P.G.O.U., consolidara a nuestra ciudad como un ejemplo en materia de Vivienda Protegida.

El 80% de la ciudad pagara menos de IBI.

Desde FincasJerez, queremos hacernos eco, de una noticia de vital trascendencia para los propietarios de viviendas y locales de nuestra ciudad. Tal y como lo resumía el medio digital Redperiodistas, el 80% de las viviendas residenciales pagaran menos IBI el próximo año.
El I.B.I. o Impuesto de Bienes Inmuebles, es según la definición que se recoge en el articulo 61 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, “un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos establecidos en esta ley”, por lo tanto es un impuesto de carácter municipal, que grava la propiedad o usufructo de un bien inmobiliario. Para el calculo de la cuantiá del IBI de cada vivienda o plaza de garaje, se aplica un tipo de gravamen o porcentaje del valor catastral del inmueble, siendo el citado tipo diferente en cada municipio, po lo que es cada corporación municipal la que decide el tipo con que gravara a la ciudadanía de su municipio, pudiendo gravar este impuesto, con un mínimo de un 0,4% para los bienes de naturaleza urbana y de un 0,3% si se trata de bienes de naturaleza rústica. El gobierno jerezano, ha decidido aplicar un tipo impositivo del 0,563%, lo que supondrá que el 80% de la ciudadanía experimente una bajada del montante que pagan por dicho impuesto.
El I.B.I., también conocido más popularmente por la contribución, es un impuesto directo sobre el valor del bien, piso, casa, plaza de garaje, etc, que no tiene en cuenta las situaciones personales de quien lo pagan. Por eso desde FincasJerez nos felicitamos, que el gobierno de la ciudad, haya tenido en cuenta la situación económica de este momento especial, y rebaje el tipo del IBI, convirtiéndolo así en un impuesto más social. Nos no cabe duda que esta ser una medida aplaudida por todos los jerezanos y jerezanas.
Para saber más le invitamos a que siga el siguiente enlace:
( http://jerez.redperiodista.es/2010/10/25/el-80-de-las-viviendas-residenciales-pagaran-menos-ibi-el-proximo-ano/ )

Su Señoria D. Miguel Ángel Navarro Robles, "El Rompe Suelos"

D. Miguel Ángel Navarro Robles, es el Juez Titular del Juzgado de lo mercantil nº 2 de Sevilla. Ha visto en su Tribunal, un caso en el que unos usuarios,, representados por AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios), demandaban a tres entidades de crédito, BBVA; CAJAMAR, Caixa Galicia, por una clausula de sus hipotecas. La llamada “Clausula Suelo”. El conocido suelo hipotecario solo es una clausula de interés mínimo, que una vez añadida al préstamo, garantiza a la entidad prestamista, salvaguardar su beneficio en cada operación, en el caso de una eventual caída de los indices de referencia. Es por eso que los usuarios que tienen una hipoteca contratada, con una clausula suelo, no se han beneficiado de las bajadas de tipos de interés de estos meses de atrás, en los tramos inferiores a su clausula. Pongamos un ejemplo, una familia que tuviese una hipoteca de 200.000 €, a pagar en 35 años, cuyo suelo estuviese en el 2,5%, aunque el Euribor haya bajado al 1,4%, seguirá pagando el 2,5% más el diferencial. Osea, pagarían 780€ mensuales, en vez de 672€ mensuales que pagarían si no tuviesen Clausula Suelo. Este desfase ha hecho que varios usuarios representados por AUSBANC, denunciasen a las entidades que les habían incluido en sus hipotecas esta clausula. Y dieron con un juez, que aparte de saberse la ley al dedillo, como bien se aprecia en los Fundamentos de la Sentencia, hace Justicia. Justicia por que declara abusivas unas clausulas que no se pueden negociar realmente. Porque es habitual que las entidades de crédito, nos obliguen a firmar aceptando sus condiciones, o sino nos deniegan las hipotecas. Este critero, tenido en cuenta por el juez, asi como el desfase real entre las clausulas techo y las suelo, ha hecho que el juez estime la demanda de AUSBANC y falle declarando la Nulidad por Abusivas de las Clausulas Suelo.
Desde FincasJerez, queremos felicitarnos por la Setencia que ha dado un hombre valiente y justo, una sentencia que demuestra que en España, no siempre ganan los Goliats de la Banca, sino que a veces, los consumidores encontramos paladines como AUSBANC y el Juez D. Miguel Ángel Navarro Robles.

La Comunidad de Propietarios vs Ley de Protección de Datos: 1 - 0.

Muchas veces, desde FincasJerez, hemos notado que los vecinos y vecinas esgrimen leyes como si de un combate se tratara, para justificar una conducta u otra. Es frecuente ver que normalmente los copropietarios/as se dividen en bandos que defienden con ardor una interpretación u otra de la Ley, que apoya sus ideas preconcebidas. Y si existe un paladín, una la ley favorita, sobre todo para los vecinos y vecinas morosos, y de los que incumplen con sus obligaciones es la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal. Muchos de ellos se escudan en esta Ley para esconderse, y quedar impunes a la vergüenza de ver expuestos sus nombres en una Junta General de Propietarios/as, en un Acta, o bien en el tablero de anuncios de la Comunidad. Como de si expertos legales se tratara, citan de memoria, y con solemnidad el articulo artículo 6.1 de la L.O.P.D donde dice que "el tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la Ley disponga otra cosa". ¿Significa esto que la Ley protege a los malos vecinos?; ¿Que la Comunidad de Propietarios/as esta indefensa ante los que incumplen las normas, los que no respetan la Leyes, los Estatutos, o el Régimen Interior?, ¿Qué todos y cada uno de lo copropietarios/as que conforman la Comunidad han de dar su consentimiento inequívoco para que sus datos sean tratados? Solo podemos responder con un claro rotundo e inequívoco, no. No pues es la misma llamada Ley de Protección de Datos la que se exime de prestar consentimiento cuando los datos que se recaben "se refieran a las partes de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o cumplimiento"(artículo 6.2 LOPD). Esto significa que los datos recogidos por la Comunidad de Propietarios no necesitarán el consentimiento de los propietarios y propietarias para llevar a cabo su labor principal: la organización, gestión, y funcionamiento de la misma, ya que los propietarios y propietarias se encuentran vinculados a la Comunidad por la compraventa de la vivienda, debiendo asumir todas y cada una de las obligaciones reflejadas, bien por los estatutos de la propia Comunidad, bien por Ley. Así que como normal general no sera necesario que la Comunidad de Propietarios solicite un Consentimiento Inequívoco para el tratamiento de sus datos. De momento podemos decir, que la Comunidad de Propietarios gana 1 - 0, a los que incumplen las normas aparándose en la LOPD. Pero cabe preguntarse, ¿puede la Comunidad de Propietarios nombrar, citar las viviendas, y la deuda de los Morosos? ¿Que dice la ley al respecto? En el siguiente Post, analizaremos desde FincasJerez la respuesta a esta interesante pregunta.

Los Propietarios y la Ley IV. La Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal, fue dada el 21 de Julio de 1.960. Es este amplio periodo de vigencia, junto con los cambios sociales que la sociedad ha experimentado, en las cuatro décadas posteriores a su promulgación, lo que hizo necesario que sufriera una amplia reforma por la Ley 8/1.999 del 6 de Abril, así como que se le realizasen enmiendas en los años 2.000 y 2.003, para adaptarla a los nuevos planteamientos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la Ley de Igualdad de Oportunidades, No Discriminación y Accesibilidad Universal de las Personas con Discapacidad. Fuera aparte de estos cambios, es una Ley que ha demostrado una gran utilidad, flexibilidad, dinamismo y eficacia. Una de las normas jurídicas con mayor transcendencia en nuestro país, que en tan solo veinticuatro artículos regula la forma de propiedad, que hemos dado en llamar Propiedad Horizontal.La ley se Divide en una Exposición de Motivos, tres Capítulos, una Disposición Adicional, Dos Disposiciones Transitorias, y una Disposición Final.

La breve Exposición de Motivos, de la Ley 8/1.999, explica que la intención del Legislador ha sido, principalmente, regular la relación entre copropietarios, el fomento de la construcción y el urbanismo. Entendiendo que la Ley de 1.960 no se adaptaba a las necesidades más modernas de la Sociedad, esta Ley flexibiliza el régimen de toma de decisiones, dota a las C.P. de las herramientas necesarias para la lucha contra la morosidad y regula los aspectos formales de la vida comunitaria.

El Capitulo I, de Disposiciones Generales, esta compuesto por dos artículos, que determinan el objeto de la Ley, y su ámbito de aplicación.

El Capitulo II, con veintiún artículos, conforma baje el titulo "Del Régimen de la Propiedad Horizontal por Pisos o Locales" el cuerpo principal de la Ley, donde se regulan, las obligaciones de los propietarios, , sus derechos, y los deberes y derechos de la Comunidad de Propietarios, así como los órganos de gobierno de la Comunidad y sus atribuciones, la forma de las Juntas de Propietarios, los libros de la Comunidad, el modo de cobro de los morosos, las deudas de la Comunidad y la extinción de la Propiedad Horizontal.

Por ultimo el Capitulo III, "Del Régimen de los Complejos Inmobiliarios Privados", regula la copropiedad en complejos inmobiliarios destinados a vivienda y locales, con elementos pertenecientes a todos los edificios. Posibilitando en este capitulo, diferentes formas de Constitución, de la Comunidad, de la manera más conveniente para los propietarios.

La ley termina, con una Disposición Adicional, que regula el fondo de Reserva Obligatorio de la Comunidad, dos Disposiciones Transitorias, sobre la adecuación de los Estatutos a esta nueva norma, y la regulación del derecho de tanteo y retracto en las Comunidades de Propietarios donde existiese. y por ultimo una Disposición Final, derogando todas las disposiciones contrarias a esta norma.

Como vemos, es una Ley completa que abarco todos los aspectos formales, pero también parte de la Convivencia ente copropietarios. Una Ley muy útil, que sirve para regular todo aspecto de la vida comunitaria. Por eso desde FincasJerez, procederemos a contestar a las preguntas que nos vayan haciendo, en las siguientes entradas, citando esta norma. La primera de ellas, ¿Quien puede ("y debe") asistir a una Junta de Propietarios?.