Los Propietarios y la Ley III. El art. 396 del Código Civil.

En 1.935 se redacto el artículo 396 del Código Civil, para dar respuesta a la necesidad de que existiera una marco legal para los pocos españoles que en aquel entonces tenían una propiedad en condominio con otras personas.
No pudo suponer el legislador, que la manera más habitual que los españoles adquirirían una vivienda en las ciudades en las siguientes décadas, seria la mediante la compra de pisos en un mismo edificio.
Esta circunstancia, hizo necesario que se ampliara y modificara el art. 396 del Código Civil, de manera que se diese respuesta legal a las necesidades de la ciudadanía en materia de vivienda.
El que el Código Civil fuese ampliado y reformado por la Ley de Propiedad Horizontal, no hace que pierda su valor como germen de la regulación en materia de Propiedad Horizontal, pues en él se responden de manera genérica inquietudes que muchos propietarios tienen. Con una lectura del art. 396 del Código Civil, podremos responder preguntas tales como, ¿De que partes del edificio puedo ser propietario de manera exclusiva?,¿Puedo cambiar los toldos?.¿Cerrar la terraza? O ¿se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. Para dar respuesta a estas preguntas transcribimos literalmente el art. 396 del Código Civil.
Artículo 396
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
[Este artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Disposición adicional única (BOE núm. 84, de 08-04-1999).]

Como vemos el Código Civil regla algunos asuntos de interés pues limita la posesión en exclusiva a aquellas partes del edificio que tengan un acceso individualizado desde la calle o desde un elemento del edificio. Ademas para aclararlo aun más, especifica cuales son las partes comunes por necesidad, incluyendo aquí todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.
Notese que entre los elementos comunes, que no pueden ser de propiedad exclusiva, se incluyen “as fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.” Es por este motivo que un propietario no puede cambiar ni colocar un modelo de toldo, o practicar el cerramiento de una terraza que no hayan sido aprobados por la Comunidad de Propietarios.Pero aun nos queda otra duda que resolver ¿Se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. La respuesta la da el propio Código civil cuando dice: “ incluso aquéllos que fueren de uso privativo”, reconociendo así que pueden existir patios cuya propiedad es común pero el uso es exclusivo para uno o varios comuneros.
Como vemos, el art 396 del Código Civil, es realmente ilustrativo de lo útil que la legislación en materia de Comunidades de Propietarios, a la hora de, no solo conocer nuestros deberes y derechos, sino también para evitar problemas de convivencia entre propietarios y vecinos. Es por esta razón, que se hace necesario que los propietarios conozcan la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual, en el siguiente post, desde FincasJerez, procederemos a una aproximación genérica a la Ley. Les animamos a que participen en su lectura haciendo comentarios.

Los Propietarios y la Ley II. Una aproximacion a las normas.

Desde la década de los cincuenta del pasado siglo la forma más habitual de vivir en las ciudades, ha sido habitar en edificios de pisos. Esta nueva forma de convivencia, causa una problemática vecinal antes desconocida, como prueba que un tanto por ciento elevado de casos vistos por el Tribunal Supremo, tengan que ver con las leyes que rigen la vida comunitaria entre copropietarios y vecinos de un edificio. Esta problemática social a calado tan hondo en el imaginario común, que varias películas de cine y series televisas de gran éxito tienen como temática central la vida en una Comunidad de Propietarios. Por esta razón, es sano que los propietarios, para evitar problemas y solucionar los ya existentes conozcan, aunque sea someramente, las leyes que regulan su convivencia.En España, las Comunidades de Propietarios tienen que cumplir unas normas obligatorias y comunes para todas las Comunidades de Propietarios del Estado, son las que llamamos Disposiciones de Derecho Necesario. Así mismo existen disposiciones, no obligatorias, que cada Comunidad de Propietarios puede imponerse con los limites que la ley permite, y que son solo de aplicación en esa comunidad. Son las Disposiciones de Derecho Dispositivo.
Entre las Normas de Derecho Necesario tenemos:
El art. 396 del Código Civil y
La Ley de Propiedad Horizontal Vigente.Entre las Normas de Derecho Dispositivo que puede darse una Comunidad de Propietarios tenemos:
El Titulo Constitutivo de la Comunidad.
Los Estatutos.
El Reglamento de Régimen Interno.
Los Acuerdos de la Asamblea de Propietarios.
Las Normas de Derecho Dispositivo no tienen porque existir en todas las Comunidades; aunque son muy útiles si están bien redactadas, pues sirven para adaptar las directrices generales de las Normas de Derecho Necesario a cada caso particular. Es una manera de “hacer un traje a medida legal” para cada Comunidad. Aun así cabe destacar, que en caso de existir alguna de estas normas, es de Obligado cumplimiento, tanto para los propietarios de esa comunidad, como para los vecinos del edificio.
Desde FincasJerez, procederemos a analizar primero las Normas de Derecho Necesario y posteriormente estudiaremos ejemplos de las normas de Derecho Dispositivo.
Las Normas de Derecho Necesario se caracterizan por ser de obligado cumplimiento para todas las Comunidades de Propietarios de la nación, sin que sea posible modificarlos a la conveniencia de cada una de ellas, pues hasta su vigencia o no, es una decisión que depende de los diferentes parlamentos del Estado.
Estas normas regulan la respuesta a preguntas tales como; ¿De que partes del edificio puedo ser dueño en exclusiva?; ¿Puedo cambiar los toldos de mi casa?; ¿Se puede determinar el uso privativo de un patio común al vecino colindante?; ¿Puedo cerrar con aluminios la terraza?. Estas preguntas tendrán respuesta en el siguiente post, que se centrara en el análisis que del art. 396 del Código Civil haremos desde FincasJerez. Le invitamos a que nos mande sus preguntas o dudas sobre esta entrada mediante los comentarios.

Los propietarios y la ley.

En España, siguiendo el mismo criterio que se recoge en el art.1 del Protocolo Adicional del Convenio para la protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales, la Carta Magna garantiza el derecho a la propiedad privada, al reconocer en su art 33. como derecho fundamental del ciudadano la capacidad de poseer de cada uno de nosotros. Posesión que nos convierte en propietarios. Este principio consagrado por la Ley, nos permite ser dueños y transmitir a terceros, viviendas, locales, plazas de garajes, trasteros, etc. Es por tanto la Ley la que regula las deferentes maneras de propiedad que ejercemos sobre los inmuebles.
Siguiendo, como criterio diferenciador el numero de propietarios de un inmueble estos pueden estar poseídos de las siguientes maneras:
1.- Todo un edificio pertenece a una única persona, es lo que la Ley denomina Propiedad Vertical y esta regulada por el art.390 del Código Civil y cuantas normas particulares le sean de aplicación.
2.- Todo un inmueble pertenece a un grupo de personas, sin que ninguno de ellos sea dueño de una parte en concreto. Es lo que en términos jurídicos diríamos, Comunidad a la Romana o “pro indiviso”. Pensemos por ejemplo en los herederos de un único propietario. Esta forma de poseer la ley la llama Comunidad de Bienes Ordinaria y le es de aplicación especifica el art. 392 del Codigo Civil.
3.- Y por ultimo, la manera mas extendida en nuestro entorno, de ser dueño de un edificio es la propiedad por pisos, de manera que haya partes del edificio, como las viviendas, garajes o trasteros, de propiedad exclusiva, y partes como los cimientos, el portal, los patios, o el vuelo, de propiedad compartida entre todos y cada uno de los dueños de una parte exclusiva. Esta forma de propiedad, en la que se es dueño de una parte dele edificio de manera exclusiva y a su vez dueño común con los demás de otra parte del edificio, ( soy dueño de mi piso en exclusiva, y a su vez dueño junto a los demás propietarios de las zonas comunes), es lo que la ley llama Propiedad Horizontal. Esta forma de poseer esta regulada por la Ley de Propiedad Horizontal del 21 de julio de 1960, reformada por la Ley 8/1999 del & de abril de Reforma de la Ley 49/1969 sobre la Propiedad Horizontal.
Puesto que es una Ley que nos afecta tan ampliamente, pues de su buena aplicación depende la paz con nuestros vecinos, desde FincasJerez, nos proponemos hacer un comentario a la aplicación de la Ley, que responderá preguntas tales como, ¿Cual es el derecho de los Propietarios?, ¿Pueden los inquilinos acudir a las Reuniones de Propietarios?, ¿Puede un Propietario derribar un tabique de su casa? ¿Y abrir una ventana al patio? ¿Quien esta obligado a pagar la Comunidad? Y ¿como cobrar a los morosos?. Esta y otras preguntas las iremos respondiendo semanalmente en nuestro comentario a la Ley de Propiedad Horizontal Vigente.
Pero antes cabe preguntarse ¿Es la Ley de Propiedad Horizontal, la única norma que afecta a la convivencia de los propietarios de una Comunidad?
Esta interesante pregunta se responderá en el siguiente articulo, que le invitamos a leer.