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jueves, 26 de agosto de 2010

Los Propietarios y la Ley III. El art. 396 del Código Civil.



En 1.935 se redacto el artículo 396 del Código Civil, para dar respuesta a la necesidad de que existiera una marco legal para los pocos españoles que en aquel entonces tenían una propiedad en condominio con otras personas.
No pudo suponer el legislador, que la manera más habitual que los españoles adquirirían una vivienda en las ciudades en las siguientes décadas, seria la mediante la compra de pisos en un mismo edificio.
Esta circunstancia, hizo necesario que se ampliara y modificara el art. 396 del Código Civil, de manera que se diese respuesta legal a las necesidades de la ciudadanía en materia de vivienda.
El que el Código Civil fuese ampliado y reformado por la Ley de Propiedad Horizontal, no hace que pierda su valor como germen de la regulación en materia de Propiedad Horizontal, pues en él se responden de manera genérica inquietudes que muchos propietarios tienen. Con una lectura del art. 396 del Código Civil, podremos responder preguntas tales como, ¿De que partes del edificio puedo ser propietario de manera exclusiva?,¿Puedo cambiar los toldos?.¿Cerrar la terraza? O ¿se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. Para dar respuesta a estas preguntas transcribimos literalmente el art. 396 del Código Civil.
Artículo 396
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

[Este artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Disposición adicional única (BOE núm. 84, de 08-04-1999).]

Como vemos el Código Civil regla algunos asuntos de interés pues limita la posesión en exclusiva a aquellas partes del edificio que tengan un acceso individualizado desde la calle o desde un elemento del edificio. Ademas para aclararlo aun más, especifica cuales son las partes comunes por necesidad, incluyendo aquí todos aquellos elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.
Notese que entre los elementos comunes, que no pueden ser de propiedad exclusiva, se incluyen “as fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.” Es por este motivo que un propietario no puede cambiar ni colocar un modelo de toldo, o practicar el cerramiento de una terraza que no hayan sido aprobados por la Comunidad de Propietarios.Pero aun nos queda otra duda que resolver ¿Se puede determinar el uso privativo de un patio interior a la vivienda colindante?. La respuesta la da el propio Código civil cuando dice: “ incluso aquéllos que fueren de uso privativo”, reconociendo así que pueden existir patios cuya propiedad es común pero el uso es exclusivo para uno o varios comuneros.
Como vemos, el art 396 del Código Civil, es realmente ilustrativo de lo útil que la legislación en materia de Comunidades de Propietarios, a la hora de, no solo conocer nuestros deberes y derechos, sino también para evitar problemas de convivencia entre propietarios y vecinos. Es por esta razón, que se hace necesario que los propietarios conozcan la Ley de Propiedad Horizontal, para lo cual, en el siguiente post, desde FincasJerez, procederemos a una aproximación genérica a la Ley. Les animamos a que participen en su lectura haciendo comentarios.

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