El Administrador Diligente.

FINCASJEREZ, S.L.

 Claridad. Transparencia. Cercanía.

¿Hay morosos en su comunidad? ¿Tienen problemas para pagar la luz, el agua, los ascensores? ¿Les gustaría pagar menos de comunidad? ¿Tienen problemas de convivencia entre los vecinos? ¿Les gustaría tener un administrador claro, transparente y cercano?
Los morosos son el principal problema  de las comunidades de propietarios. Por culpa de los impagos, muchas comunidades de Jerez tienen que dejar de pagar la luz, el agua, el ascensor u otros servicios cada mes.  Pero la morosidad es un problema que se reduce en un 85% contratando a un administrador diligente.

Y un administrador es diligente cuando las comunidades que gestiona tienen menos problemas cada vez, desciende la morosidad, se pagan puntualmente los recibos, resuelve los problemas de convivencia, responde las dudas de los vecinos con prontitud y presenta las cuentas claras junto con los documentos que las sostienen. Los tres pilares en los que se basa una administración diligente  son: la claridad, la transparencia y la cercanía.

• Claridad al presentar las cuentas de forma que toda la vecindad comprenda fácilmente cuánto dinero se ha gastado, cuando, como, porque y en qué cosas se ha gastado el dinero de la comunidad, así como cuales han sido los ingresos. De nada sirve un administrador que no presenta las cuentas claras.
 
• Transparencia. Una administración es transparente si presenta unas cuentas que no producen dudas,  ni son ambiguas. Es transparente si pone a disposición de los vecinos los movimientos de la Cuenta Bancaria, los recibos y facturas pagadas y los justificantes de los ingresos. Una Administración es transparente si solo existe una cuenta bancaria para cada comunidad y presenta varias opciones de presupuesto para contratar un servicio u obra.

• Cercanía. Una de las principales quejas de las comunidades de propietarios es que el administrador es inaccesible. Es decir “que no se puede hablar con él cuando se le necesita.”Por eso un buen administrador es cercano a las comunidades que administra, las visitas periódicamente, tiene un correo electrónico al que contesta con prontitud, un número de teléfono y un horario de visitas, así como usa las redes sociales para estar en contacto con los vecinos.

Por eso desde FincasJerez ofrecemos una administración diligente de los inmuebles y las comunidades de vecinos basada en la claridad, transparencia y cercanía 

Las Cuentas Claras.

Dice el Diccionario de la Real Academia Española que la Contabilidad es el "sistema adoptado para llevar la cuenta y razón en las oficinas públicas y particulares." Y aunque esta definición es correcta, desde FincasJerez, consideramos la contabilidad como un lenguaje que expresa los hechos contables, que en el caso de las C.P. se reducen fundamentalmente a ingresos, pagos, el fondo de reserva, deudas con proveedores y deudas de los comuneros con la Comunidad. A veces y en casos más reducidos, también podemos encontrar prestamos a la Comunidad y sus pagos o cantidades en plazos fijos o similares que rinden intereses o perdidas a favor de la Comunidad de Propietarios.
El tema de esta entrada, es como reflejar todos los anteriores hechos contables, de forma que los propietarios comprendan cual es la marcha económico-financiera de su Comunidad de Propietarios.

En general, para la llevanza de la Contabilidad de las Comunidades de Propietarios,los profesionales que administramos o gestionamos fincas e inmuebles, usamos el Plan General Contable vigente, para realizar las cuentas anuales de las Comunidades de Propietarios y sus balances.

Para ayudarnos informaticamente en las anotaciones contables, solemos usar programas informáticos de Gestión de inmuebles.

Los hechos contables, pagos, ingresos y otros, los registramos en libros contables.Los dos mas importantes, el Libro Diario, y el Libro Mayor. En el Libro Diario se recogen las operaciones que se han hecho ordenadas por fechas, de la mas antiguas a las mas recientes. En el Libro Mayor, se recogen los hechos contables por cuentas, o conceptos de ingresos y gastos, lo que hace al final del periodo que queramos analizar, sea fácil analizar cuanto hemos ingresado o gastado por cada concepto en cada periodo.

Pero la gran mayoría de los propietarios no conocen la contabilidad, ni saben interpretar los libros contables. Por eso desde FincasJerez apostamos por presentar las Cuentas Claras.

Para presentar las Cuentas Claras, la mejor forma es presentarlas de manera que cualquier propietario pueda interpretarlas. Para ello, usamos cuadros de ingresos y gastos por conceptos. Así es sencillo entender cuales han sido los ingresos totales y los conceptos, y los pagos y sus conceptos. Así como ver la diferencia entre los ingresos y gastos. De esta forma conseguimos que se presenten las cuentas claras.

Porque lo importante es que la Propiedad, comprenda la marcha de su Comunidad.

Pero muchos propietarios se quejan que en ocasiones, aun teniendo las cuentas claras, el Administración no es transparente. Por eso en la próxima entrada de este blog explicaremos como entendemos la Administración Transparente en FincasJerez.

Vecinos y vecinas morosos. ¿Como hacer que paguen?

La propiedad de un inmueble obliga, en virtud del artículo 9 de la LPH al pago de las cuotas para el mantenimiento de los gastos comunes no susceptibles de individualización, ya sean gastos ordinarios, así como extraordinarios, (las llamadas derramas) que determine la Junta General de Propietarios y Propietarias.

Es por esto, que quien compra una vivienda, local o plaza de garaje, en régimen de propiedad horizontal garantiza con el propio inmueble las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales del edificio por los anteriores dueños hasta el límite de aquellos que resultan imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. De forma que los nuevos propietarios han de responsabilizarse ante la Comunidad del dinero que se deba a esta correspondientes al año en curso así como a las mensualidades del año anterior.

En vista de que según el ultimo estudio, un 36% de los propietarios de España, son morosos cabe preguntarse; ¿Que hacer para que pague un vecino o vecina moroso?

Los pasos a seguir son:

1º Convocar la Junta de Propietarios para tratar el impago de los recibos.

2º Celebrar la Junta y levantar Certificado de los acuerdos tomados, con la mayor especificidad posible, incluyendo datos identificativo de los deudores y deudoras, las cantidades, conceptos y fechas de reclamación.

3º Notificar de manera fehaciente a los vecinos deudores.

Este paso puede entrañar dificultad,si los deudores no recogen las notificaciones, por eso la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de notificar a la persona requerida, se ponga en el tablón de anuncios de la comunidad este aviso o en lugar visible por un plazo de 3 días. Pasado este plazo se da por enterado al moroso.

4º Iniciar la reclamación judicial.

Para ello hay que acudir al Juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre sita la finca. La reclamación la realizara el Presidente o el Administrador mediante una demanda de Procedimiento Monitorio. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requerirá a la parte demandada para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad, o comparezca ante el Tribunal y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama. Si la parte demandada no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes de la demandada, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.

Como hemos visto, con un gestor o administrador inmobiliario diligente, es fácil en tan solo cuatro pasos, recobrar una deuda pendiente de un copropietario o copropietaria moroso.